Opolski rynek nieruchomości. „Co się wydarzy jesienią, tego nie wie nikt”
O ile końcówka roku przyniosła względną stabilizację, to po zimowym letargu ruch powrócił. I ceny mieszkań zaczynają rosnąć. Jak na tym tle wypada opolski rynek nieruchomości?
– Mimo to ceny nie są zaporowe – zastrzega Andrzej Jakiel, prezes Opolskiego Stowarzyszenia Rynku Nieruchomości, który w branży jest już ponad 30 lat.
– Ceny wzrosły, jak zawsze w największych miastach. A Opole do nich się nie zalicza. Po drugie, nie podskoczyły u nas drastycznie, choć koszty najmu są dość wysokie. Czynsz najmu podskoczył bowiem w zeszłym roku. Dziś utrzymuje się na podobnym poziomie. Opole i tak ma te stawki niższe, niż inne miasta wojewódzkie – opisuje.
Ekspert rynku nieruchomości mówi również, że ceny najmu powinny utrzymać się na stabilnym poziomie. Minimalny spadek odczujemy m.in. ze względu na sezon letni, więc odejdą koszty ogrzewania, zmaleją koszty gazu i energii.
– Nie zanosi się więc na wzrost kosztów, a może być nawet taniej, jeśli chodzi o eksploatację i zużycie mediów. A co wydarzy się jesienią, tego nie wie nikt. Sytuacja gospodarcza i polityczna jest niepewna, choć nie chodzi o Polskę. Geopolityka wpływa na rynek nieruchomości, który nie lubi zastojów, wysokich odsetek, drożyzny i wysokiej inflacji. Dlatego ten rynek wygląda gorzej niż dwa lata temu – mówi Andrzej Jakiel.
Rynek pierwotny skurczył się o 60 proc.
Przypomina, że co najmniej 60 proc. zaplanowanych inwestycji nie weszło do realizacji, ponieważ inwestorzy się boją.
– Ta sytuacja przekłada się jeden do jednego, jeśli chodzi o skalę kraju i Opolszczyzny. Część deweloperów, mniej zasobnych i ostrożniejszych, wyprzedaje już grunty. I to grunty kupione całkiem niedawno, podczas boomu mieszkaniowego, który zbiegł się z pierwszym okresem po lockdownie. Ten boom był wyraźny od połowy 2020 roku. Każdy kawałek zieleni, wcześniej uznawany jako „niesprzedawalny”, sprzedał się całkowicie – tłumaczy.
Prognozuje, że podaż znów będzie mniejsza. Ponieważ ci deweloperzy, którzy swoje budowy rozpoczęli w 2021 i 2022 roku, muszą je kontynuować, by nie zbankrutować.
– Nie mogą sobie jednak pozwolić na drastyczne zmiany tych cen. Wzrosły przecież i koszty pracy, i niektóre podatki. A do tego w górę poszły koszty transportu i materiałów budowlanych. Jeśli więc deweloper założył około 20-30 proc. zysku, trudno, żeby nagle zeżarła go drożyzna i został bez zysku. W tym zakresie rynek pierwotny zmalał. A jeśli rynek zmalał o wspomniane 60 proc., to oczywistym jest, że będzie o 60 proc. mniej mieszkań w roku 2023 i 2024. Cykl inwestycyjny trwa bowiem średnio dwa lata. Kryzys będzie postępował – jeśli nie lawinowo, będzie kroczył – podkreśla Andrzej Jakiel.
Część analityków uważa, że skoro się mniej buduje, to nowe mieszkania i domy będą towarem deficytowym. A ceny pójdą w górę.
– Moim zdaniem, tak raczej nie będzie – uważa. – W Polsce, w znaczny sposób obniżyła się długość życia w stosunku do 10 lat wstecz. I nie ma przyrostu naturalnego, który by pokrywał tę zwiększoną śmiertelność. Polska będzie się więc wyludniać. Dlatego na rynku będzie więcej mieszkań do wtórnego zasiedlenia.
Opolski rynek nieruchomości – wojna niewiele zmieniła
– Obecny ruch, jaki panuje na rynku, uważam za umiarkowany – mówi Aldona Góźdź z Ozimka, licencjonowana pośredniczka w obrocie nieruchomościami w branży od 20 lat.
– Z pewnością daleko nam do kryzysu, choćby takiego jak w 2008 roku, gdy przez cały rok udało się sprzedać, w moim przypadku, jedno mieszkanie – dodaje.
Ekspertka zauważa, że opolskim rynek nieruchomości nie różni się w sposób znaczący od tego, jak wyglądał w okresie sprzed wojny w Ukrainie.
– Pod uwagę należy wziąć choćby lokalną specyfikę. Choć statystyki wskazują na Ukraińców, jako największą zagraniczną grupę, która w Polsce kupuje nieruchomości, to na Opolszczyźnie wyróżnia się silna grupa klientów z Niemiec. Ukraińcy, owszem chętnie wynajmują mieszkania, ale to starsi, bogatsi Niemcy dużo chętniej inwestują na Opolszczyźnie. U siebie nie stać by ich było na kupno działki czy domu. Ale w Polsce już tak. Mieszkania chętnie kupuje u nas też młode pokolenie Niemców, ponieważ często mają pochodzenie i znają język – tłumaczy.
Drogie domy się nie sprzedają
Aldona Góźdź ocenia, że rynek najmu w Ozimku działa prężnie, m.in. ze względu na bliski dojazd do Opola. – To wciąż zapewnia ruch na rynku – stwierdza.
I dodaje, że nawet wymagane ostatnio świadectwo energetyczne nie spowolni rynku, bowiem to tylko kolejny wymóg, który należy spełnić.
Zauważa również, że obecnie ceny mieszkań wyhamowały i stoją w miejscu.
– Ten wzrost był zauważalny w okresie pandemii – mówi. – Ludzie byli przerażeni izolacją w blokach, szukali za wszelką cenę działek, domów. Popyt był duży, sprzedaż szła bardzo szybko.
Jakich nieruchomości poszukują dziś Opolanie?
– Jeśli chodzi o gminę Ozimek i miejscowości ościenne, to klienci szukają domów do 400 tys. zł. Wiele osób chce wyprowadzić się z Opola. Kupują nawet starsze domy za 250 tys. zł do remontu. To najbardziej poszukiwane oferty – stwierdza Aldona Góźdź.
– Natomiast gorzej – w przeciwieństwie do czasu pandemii – sprzedają się drogie domy, tzn., te od 500 tys. zł w górę. Z drugiej strony ruch deweloperski przystopował, a ten na rynku wtórnym cały czas jest – zauważa.
***
Odważne komentarze, unikalna publicystyka, pasjonujące reportaże i rozmowy – czytaj w najnowszym numerze tygodnika „Opolska”. Do kupienia w punktach sprzedaży prasy w regionie oraz w formie e-wydania.
