Budownictwo społeczne. Dlaczego jest takie ważne?
Warunki mieszkaniowe, w jakich żyją na co dzień Polacy, są jednymi z najgorszych w Europie. Pokazują to dane Eurostatu. Np. na każdego mieszkańca naszego kraju przypada 1,2 pokoju. Gorzej lub podobnie jak u nas jest tylko w Rumunii, Chorwacji, Słowacji i na Łotwie – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GerHome.pl.
Artykuł na temat sytuacji mieszkaniowej Polski pojawił się na portalu money.pl w październiku ubiegłego roku. Mieszkania drożeją, koszty ich utrzymania również. Budownictwo deweloperskie nie zabezpiecza wszystkich potrzeb społecznych w zakresie mieszkalnictwa. Natomiast jest jedynie odpowiedzią na potrzeby rynku skierowaną dla osób o czytelnej zdolności kredytowej. Dodatkowo sytuację pogarsza fala uchodźców, którzy też chcą przez dłuższy czas zamieszkać w naszym kraju.
Jak wskazuje Andrzej Jakiel, prezes Opolskiego Stowarzyszenia Rynku Nieruchomości na łamach portalu opole.naszemiasto.pl w Opolu, praktycznie nie ma mieszkań na wynajem, a ceny tych dostępnych są horrendalnie wysokie. Za niektóre z mieszkań, o powierzchni około 60 m kw. trzeba zapłacić nawet 4 tys. zł! A są to koszty wyłącznie wynajmu. Nie wliczają się w to jeszcze dodatkowe opłaty za media. W związku z tym wzrastające stopy procentowe pozbawiły nas złudzeń, co do zdolności kredytowej i realnej możliwości spłaty kredytów hipotecznych.
W przeciągu roku zdolność kredytowa Polaków spadła o 40 proc. w stosunku do roku ubiegłego. Ludzie bez wyjścia zasilają rynek najmu, płacąc ceny, które nie są adekwatne do warunków mieszkaniowych, a deweloperzy wstrzymują inwestycje.
Mieszkańcy Prudnika mają za wysokie dochody?
Jeszcze w kwietniu ub.r. gmina Prudnik chwaliła się, że w przeciągu dwóch tygodni zgłosiło się 8 chętnych na przydział mieszkania w budowanym bloku na ul. Frankla 1. Inwestycja prowadzona jest przez Prudnickie Towarzystwo Budownictwa Społecznego. Konieczny jest wkład: dla mieszkania o pow. 48 m kw. – 109 tys. zł, dla mieszkania o pow. 70 m kw. – 163 tys. zł. Ponadto, trzeba płacić czynsz, który dla większego mieszkania wynosi ponad 1 tys. zł (bez mediów). Przy wyborze lokatorów obowiązują również kryteria dochodowe.
Co ciekawe, w grudniu 2022 r. okazało się, że tylko 8 osób spełniło kryterium średnich dochodów. Dlatego też nabór po raz kolejny został przedłużony. Poluzowano też zasady przydziału, ale wszystko wskazuje na to, że gmina Prudnik będzie musiała do interesu dołożyć, aby móc uzyskać rządowe dofinansowanie.
Czy problem tkwi w tym, że mieszkańcy Prudnika mają za wysokie dochody? A może jednak ta gra niewarta jest świeczki? Przypomnieć należy, że wkładu do TBS nie można sfinansować z kredytu hipotecznego.
Patowa sytuacja na rynku mieszkaniowym
Miarą jakości dla rozwiązań ekonomiczno-przestrzennych w zakresie budownictwa powinna być jakość rozwiązań architektonicznych i organizacyjnych nieprowadząca do problemów ekonomicznych, wykluczenia społecznego, nadmiernych kosztów eksploatacji, czy komunikacji w obrębie miejskiego środowiska.
Jak możemy mówić o rozwiązaniach w zakresie dostępności dla osób niepełnosprawnych, jeśli nie jesteśmy w stanie zapewnić mieszkań nawet dla osób bez specjalnych potrzeb i o w miarę przyzwoitych dochodach. TBS-y, czy spółki komunalne miały być alternatywą dla komercyjnego rynku deweloperskiego, zapewniając niskie koszty realizacyjne (działalność non profit, tryb przetargowy, uzbrojenie, nieodpłatne przekazanie terenów) oraz zabezpieczenie finansowania.
W efekcie miały zapewniać mieszkańcom bezpieczne dochodzenie do własności oraz zabezpieczenie społeczne w przypadku czasowej utraty płynności finansowej. W rzeczywistości wzrastające koszty materiałów i usług sprawiły, że nie są już atrakcyjną alternatywą. Dlatego, że jeśli człowiek ma dochody ponad średnią krajową oraz „wolne” 160 tys. zł, to raczej postara się o kredyt hipoteczny. I kupi mieszkanie na otwartym rynku.
Chwilowy sukces kooperatyw mieszkaniowych
W odpowiedzi na patową sytuację rynku mieszkaniowego zaczęły w Polsce działać kooperatywy mieszkaniowe. Niestety, mimo początkowych sukcesów kooperatyw tj. Pomorze, w dłuższej perspektywie rozbiły się one o bariery formalne, związane z formułą prawną czy potrzebą zaciągnięcia kredytu przez kooperatywę, co narażało osoby prywatne na zbyt duże ryzyko finansowe. Aby te bariery zlikwidować, rząd rozpoczął prace na ustawą, która pozwoliłaby uregulować sytuację kooperatyw mieszkaniowych. W efekcie w grudniu 2022 r. prezydent podpisał ustawę.
Zgodnie z Art. 4. USTAWY z dnia 4 listopada 2022 r. o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych:
1. Członkowie kooperatywy mieszkaniowej współdziałają w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej.
2. Kooperatywę mieszkaniową tworzy co najmniej trzech członków. Do kooperatywy mieszkaniowej może należeć wyłącznie osoba fizyczna.
„Kooperatywa mieszkaniowa pozwala ograniczyć koszty powstania budynku mieszkalnego. To możliwe ponieważ część prac członkowie kooperatyw wykonują we własnym zakresie. Nie płacą marży zysku podwykonawcom i deweloperom. Dlatego też dotychczasowe doświadczenia kooperatyw wskazują, że możliwe jest obniżenie kosztów uzyskania mieszkania – w stosunku do jego nabycia na rynku deweloperskim – o około 20-30 proc.” – czytamy w uzasadnieniu projektu.
Oznacza to, żeW związku z tym rozwinięciem i dopełnieniem tej formuły mogą stać się Społeczna Agencje Najmu (SAN). Mogą one pełnić funkcję prewencyjno- profilaktyczne. SAN-y pełnią rolę pośrednika pomiędzy najemcami prywatnymi, a osobami, które ze względu na własną sytuację życiową i/lub niski kapitał społeczny, nie są w stanie samodzielnie zorganizować (wynająć) miejsca zamieszkania.
W zamian za długoletnią umowę najmu, wynajmujący może obniżyć stawki czynszu. Wtedy agencja pozostaje w regularnym kontakcie z najemcą. W razie potrzeby zapewnia specjalistyczne wsparcie lub pomoc w dokonywaniu bieżących napraw, czy administrację obiektem. W skrócie, SAN może działać jako spółka gminna, fundacja, stowarzyszenie, spółdzielnia socjalna.
Model SAN. Jakie korzyści dla gmin?
Od 2017 r. w Warszawie organizacja Habitat for Humanity Poland prowadzi społeczną agencję najmu. Habitat przystąpił również do międzynarodowego projektu, w ramach którego skalowano model SAN. Podczas trwania projektu prowadzono orzecznictwo w obszarze uregulowań prawnych dotyczących SAN. Prowadzono również spotkania w gminach, przeprowadzono badania fokusowe oraz zwiększono potencjał samej organizacji. Tym samym zwiększając ilość mieszkań i liczbę rodzin objętych wsparciem.
Na przedstawionej infografice ujęte są korzyści, jakie gminom mogą przynieść SAN-y. Jest to przede wszystkim nowe narzędzie polityki społecznej, łączące politykę mieszkaniową i pracę socjalną. SAN-y są też alternatywą dla mieszkań komunalnych i socjalnych.
Podsumowując umiejętne wykorzystanie potencjału drzemiącego w tym rozwiązaniu może też wpłynąć istotnie na proces deinstytucjonalizacji. Co więcej może dać możliwość wsparcia grup zagrożonych wykluczeniem, które nie mogą być objęte pomocą społeczną. Na przykład są to osoby z tzw. luki czynszowej. Ich kryterium dochodowe przekracza próg uprawniający do pomocy społecznej. Jednocześnie nie są w stanie wynająć mieszkania „na wolnym rynku”. SAN-y mogą również prowadzić mieszkania treningowe czy wspierane.
Warto w tym zakresie edukować gminy oraz podmioty ekonomii społecznej, ponieważ to kolejna luka, jaką mogą wypełnić, a dla gmin szansa na realizację wysokiej jakości polityki mieszkaniowej.
Stowarzyszenie Animacji Lokalnej ARKONA
Artykuł opublikowano w ramach projektu „Wsparcie dla opolskiego modelu promocji, upowszechniania oraz rozwoju ekonomii społecznej”, współfinansowanego ze środków Regionalnego Programu Operacyjnego Województwa Opolskiego na lata 2014-2020, Oś Priorytetowa 8 Integracja Społeczna, Działanie 8.3 Wsparcie podmiotów ekonomii społecznej.
