Najpierw ustal numer księgi wieczystej
Żeby zajrzeć do księgi wieczystej, potrzebny jest numer dokumentu (numer KW). Powinien przekazać go aktualny właściciel nieruchomości albo sprzedawca, który go reprezentuje. Warto poprosić o numer już na etapie pierwszych rozmów i od razu sprawdzić zgodność danych z ogłoszeniem. Jeśli numer nie został udostępniony, można skorzystać z płatnych wyszukiwarek, takich jak KsiegiWieczyste.pl, pozwalających odnaleźć go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki.
Zdarza się, że przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu księga nie jest jeszcze założona. Wtedy poproś o zaświadczenia ze spółdzielni (brak zaległości, tytuł do gruntu) i rozważ założenie KW przed transakcją albo rozliczenie warunkowe u notariusza po jej utworzeniu.
Sprawdź treść dokumentu w systemie EKW – krok po kroku
Po uzyskaniu numeru wejdź na oficjalny serwis Ministerstwa Sprawiedliwości (Ekw.ms.gov.pl) i wybierz “Przeglądanie księgi wieczystej”, wpisz numer i wyświetl odpis. Usługa jest bezpłatna; zobaczysz bieżącą treść księgi wieczystej, historię zmian oraz ewentualne wzmianki o złożonych wnioskach.
Warto powtórzyć weryfikację dokumentu w dniu podpisania aktu notarialnego, ponieważ między negocjacjami a finalizacją mogą pojawić się nowe wnioski o wpis do księgi, a to oznacza, że stan prawny nieruchomości może ulec zmianie. Jeżeli lokal jest obciążony, poproś o zaświadczenie z banku z saldem i zgodą na wykreślenie po spłacie; część ceny powinna trafić bezpośrednio na rachunek techniczny wierzyciela. Przy miejscu w hali garażowej sprawdź, czy to odrębna nieruchomość lokalowa, czy udział – dane wynikają z tej samej księgi albo z odrębnej KW. W razie wątpliwości wpisz do umowy termin usunięcia obciążeń.
Najważniejsze punkty kontroli w działach I-IV
Dział I‑O – “Oznaczenie nieruchomości” – potwierdź adres, numer lokalu, liczbę i rodzaj pomieszczeń oraz powierzchnię. Sprawdź, czy w polu „Opis pomieszczeń przynależnych” wpisano np. piwnicę lub komórkę lokatorską, jeśli takie pomieszczenie również nabywasz. Braki oznaczają, że przynależności nie są prawnie gwarantowane. Nieścisłości wyjaśnij przed umową; mogą wynikać z błędów w inwentaryzacji lub nieaktualnych danych.
Dział I‑Sp – “Spis praw związanych z własnością” – sprawdź informację o wysokości udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej.
Dział II – “Własność” – właścicielem musi być sprzedający. Zwróć uwagę na podstawę nabycia (akt notarialny, postanowienie spadkowe, darowizna), współwłasność i ustrój majątkowy małżonków.
Dział III – “Prawa, roszczenia i ograniczenia” – wypatruj ostrzeżeń, egzekucji, służebności, prawa dożywocia, roszczeń osób trzecich oraz wzmianek o wnioskach. Każdą wzmiankę wyjaśnij, zanim wpłacisz zadatek.
Dział IV – “Hipoteka” – zweryfikuj walutę, kwotę i wierzyciela. Transakcję przeprowadza się bezpiecznie przez spłatę zadłużenia z ceny i wykreślenie wpisu na podstawie zaświadczenia banku.
Zanim złożysz podpis, zestaw treść księgi z umową przedwstępną oraz danymi od zarządcy budynku (zaliczki, fundusz remontowy, planowane prace). To pozwoli uniknąć rozbieżności, które po akcie są trudniejsze do naprawienia.
***
Odważne komentarze, unikalna publicystyka, pasjonujące reportaże i rozmowy – czytaj w najnowszym numerze tygodnika „O!Polska”. Do kupienia w punktach sprzedaży prasy w regionie oraz w formie
e-wydania
***
